「知らなきゃ損する！面白法律講座」第124号

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 http://www.hou-nattoku.com/
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━



　　　　　□□　　　知らなきゃ損する！面白法律講座　　　□□


2003. 4. 1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第124号
───────────────────────────────────
　発行部数：12,099部（まぐまぐ 9,992部、melma!2,107部） 毎週火曜日配信
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■　目　次
───────────────────────────────────

　　□　なっとく！ 法律相談　第112回
　　　　　～　ローン支払い中の住宅名義の変更　～

　　□　士（サムライ）業の仕事と活躍　第44回
　　　　　～　貸し渋り・貸し剥がしに備えるために(3) 後編　～

　　□　なっとく！ ランキング

　　□　編集後記

=[PR]=================================================================

　■法律事務所■特許事務所■司法書士事務所■税理・会計事務所
　就職のことなら、http://www.lifr21.com/　をご覧ください。

　☆☆☆☆☆　研修情報、求人情報掲載中です！　　☆☆☆☆☆☆

============================================リーガルフロンティア21　==
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■　なっとく！法律相談
───────────────────────────────────

　　　第112回 「ローン支払い中の住宅名義の変更」

　□相談□

　　5年前に、マンションを購入しました。当時、夫は無職
　であったため、義父の名義を借りてローンを組みました。
　マンションの名義も義父です。毎月の支払いは、私が義父
　の銀行口座に振込んでおります。
　　夫とはマンション購入直後から不仲になり、別居（夫は
　実家で生活）しています。このたび離婚することになりま
　したので、マンションの名義を私に変更したいと思ってお
　ります。
　　そのようなことが可能かどうか、可能であればその手続
　きを教えてください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（20代：女性） 

　□回答□

　　マンションの所有名義の変更は、可能です。

　　ただ、マンションの名義変更を銀行が了承してくれるか、
　という問題があります。銀行との契約で、勝手に名義変更
　はできないようになっているはずです。勝手に変更すると、
　一括弁済を求められる可能性が高いでしょう。

　　まず、銀行に相談し、あなたに融資してもらえるか相談
　にのってもらってください。了承が出て、融資が実行され
　れば、義父のローンを一括弁済し、抵当権を消してもらい
　ます。
　　それから義父からあなたへの登記名義の変更手続をとり
　ます。実質的にはあなたがマンションの所有者であるわけ
　ですから、「真正な登記名義の回復」という理由で登記名
　義を変更することになります。そして、新たに抵当権の設
　定が行われることになります。一連の手続には、銀行や司
　法書土に支払われる手数料などがかかります。

　　なお、税金の問題にも気をつけなければなりません。
　　マンションが、義父からあなたへの贈与とみなされると、
　贈与税を支払わなければならないからです。

　　たとえば、マンションの評価が2000万円だとしたら、77
　4万5000円もの税金がかかってきます。真正な登記名義の
　回復という理由での登記名義の変更であっても、税務署の
　調査はあります　（登記を変更してしばらくすると、封書
　が届きます）。
　　義父の名義でマンションを取得した事情を、義父と連名
　で書いて、提出すればよいかと思います。その際、あなた
　がローンや固定資産税の支払いを行っていたこと証明でき
　る書類をできるだけ添付してください。
　　また、あなたが購入以来、ずっとそのマンションに住ん
　でおり、義父は住んでいないことを証明する書類（戸籍の
　附表など）を添付することも必要でしょう。


　☆☆　ホームページにも相談を掲載しています　☆☆

　　今週は「新家主は敷金を返還しなければならない？」に
　　ついてです。

　　　　　http://www.hou-nattoku.com/


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■　士（サムライ）業の仕事と活躍
───────────────────────────────────

　第44回　「貸し渋り・貸し剥がしに備えるために(3) 後編」

　　　資金調達支援アドバイザー／ビジネスコンサルタント
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東川 仁 氏

　　皆様、こんにちは。
　　資金調達支援アドバイザーの東川です。

　　とうとう今回が最終回となってしまいました。
　　皆様に伝えたいことは山ほどあるのですが、その想いの
　10分の1も伝えきれない自分の筆力のなさにもどかしさを
　感じてしまいます。直接会ってお話を聞いてもらえれば、
　もっと説得力があるのになあと思う今日この頃でございま
　す。

　4. 今後の展開

　　貸付係がもっとも知りたいのは、あなたが今後どう取り
　組んでいくのか、ということです。
　　「景気が回復するのを待ちます」というのは問題外。
　　私が貸付担当をしていたときに、このセリフを聞くと必
　ず「それでは景気が回復しなければどうされるおつもりで
　すか」と尋ねました。こういう受身の考えは、対策を講じ
　ているとは全然いえないからです。
　　「今の古くなった店舗を改装して来店客数を増やし、売
　上を伸ばそうと考えています。」だとか、「今までと違っ
　た新しい仕入先を開拓してコストを抑え収益を伸ばしたい。」
　というような、工夫して状況を改善しようというお客様に
　対して応援していきたいと担当者は思っています。

　　また、逆に、「新たなバスの路線が開通し、うちの店の
　前を通行する顧客対象年齢層人口が３倍以上になるので売
　上は上がります。」という根拠のある材料を提示するのも
　いいでしょう。
　　要は、担当者が申請をするときに支店長や本部を説得す
　る材料を与えてあげればよいのです。そんなに難しく考え
　る必要は無いと思います。

　5. 金融機関に望むこと

　　何を望むかと言えば、お金を借りたいのか、返す額を減
　らして欲しいのかしかないと思います。
　　現実的には、3.の前年の決算書との対比を最初に話すこ
　とになると思います。
　　しかし、借りたいために、自分に都合のよい今後の展開
　ばかり話をしていては「この人何夢みたいなことばかり言っ
　てるのだろう？」と思われます。
　　だからといって、返済を減らしたいばかりに「いかに自
　社の現状が苦しいか」や業界の状況の悪さ、消費者動向・
　競合企業の様子の暗い話ばかりでも、相手が回収を急がね
　ばという決心をさせるだけなので、よくありません。

　　そして、ここで今まで述べてきた話を根拠にして実際に
　必要な金額や期間、なぜ、それが必要なのかという具体的
　な理由を伝えます。
　　いくら借りたいからといって、「いくらでもいいから貸
　して」という態度は絶対ダメですよ。
　　金融機関の立場からすると、「そこまでせっぱ詰まって
　いるのか。」という風にしかとりませんので、少し余裕の
　ある態度で接した方が、貸す方も安心します。
　　かといって、「借りてやるのだ」という態度をとれば、
　逆効果以外の何物でもないのでご注意のほどを。

　　上手に金融機関と取引をされているなあと感じるお客様
　は、やはり、自分の企業の情報を上手に金融機関に伝えて
　おられます。
　　今までは、担当者がアンテナを高くしていたため、小さ
　な情報も見逃さず、融資に反映させていましたが、これか
　らはそんな態度は臨むべくもありません。今後は金融機関
　に対しての情報伝達が最重要になってきます。
　　そのためにも、上記の1.～5.の内容は定期的に資料とし
　て金融機関に提出するようにすればなお良いでしょう。


　　今回、発表させていただいた、金融機関とのつきあい方
　のノウハウは全体の中のほんの一部です。
　　出来る限り多くを皆様にお伝えしたかったのですが、文
　章力がついて行かず、ご期待に添えなかったことも多いか
　と思います。
　　もし、ご興味があれば是非直接お話を聞いていただけれ
　ば、もっと説得力のあるお話をお聞かせできることだと自
　負しています。

　　また、何か資金調達や借入返済の減額に対するご意見や
　ご質問等ございましたら、このメールマガジンまでお願い
　します。

　　5回に渡りへたくそな文章におつきあいいただき誠にあ
　りがとうございました。


+-------------------------------------------------------+
　　ここに掲載された士業の先生方に対するご質問・ご相談、
　仕事の依頼については、リーガルセキュリティ倶楽部事務
　局までご連絡ください。先生方をご紹介いたします。

　ご依頼はこちらへお願いします。→info@hou-nattoku.com
+-------------------------------------------------------+

=[PR]=================================================================
　「資金調達支援セミナー　～貸し渋り・貸し剥がしに備えるために～」
　資料の準備や交渉の仕方を変えるだけで、「貸し渋り」や「貸し剥がし」に
　合わないような準備は可能です。金融機関との交渉ノウハウを公開します。
　■開催日時：2003年4月5日（土）　■開催時間：13時30分受付　14時開始
　→　http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2728/0405seminer.html
======================================================================

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■　なっとく！ランキング
───────────────────────────────────

　　ホームページ「法、納得！どっとこむ」でアクセスの多
　かった記事をご紹介します。　　　（03/03/23～03/03/29）

　第１位　有給休暇はいつから取れるのですか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（職場でのトラブル）
　　　　　http://www.hou-nattoku.com/shokuba/kyuka1.php

　第２位　ネットで買い物。2倍の商品が送られてきた！
　　　　　http://www.hou-nattoku.com/consult/185.php

　第３位　競売で夢のマイホーム？
　　　　　http://www.hou-nattoku.com/consult/187.php

　第４位　うっかりして運転免許証を紛失！（事故一般）
　　　　　http://www.hou-nattoku.com/accident/menkyo.php

　第５位　うまい儲け話にご注意
　　　　　http://www.hou-nattoku.com/consult/186.php


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■　編集後記
───────────────────────────────────

　　「あんなやつ、死刑か無期懲役にしてしまえ！」
　　飲み屋などでよく聞くフレーズ。

　　無期懲役は、終身刑ではないことをご存知でしょうか。
　　「え！死ぬまで牢屋じゃないの？」
　　そうなんです。仮出獄という制度があって、最短10年で
　出てくることができる制度なのです。平均20年くらいで出
　てこれるようです。

　　文字通りの終身刑を導入しようという動きもあるようで
　すが、死刑より残虐だ！などといった反対の声も大きく、
　なかなか議論が進まない現状です。

　　このメルマガの読者には、当たり前のことかもしれませ
　んが、聞いてびっくりされる方が多いのですよ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ま）

+-------------------------------------------------------+
※このメールマガジンはＮＰＯ法人への賛助会費と広告費に
　支えられています。
　賛助会員のご入会をお待ちしております（法律相談可）
　　→　http://www.hou-nattoku.com/asp/
+-------------------------------------------------------+

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
発行元：ＮＰＯ法人リーガルセキュリティ倶楽部
監　修：弁護士 密 克行、弁護士 浅井 健太、弁護士 片岡 全樹
───────────────────────────────────
法律相談の応募： http://www.hou-nattoku.com/index2.html
登 録 ・ 解 除： http://www.hou-nattoku.com/magazine.htm
バックナンバー： http://www.hou-nattoku.com/mailmag/index.htm
ご意見・ご感想： http://www.hou-nattoku.com/opinion.html
その他お問合せ： staff@hou-nattoku.com（メール）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━