「知らなきゃ損する！面白法律講座」第381号

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　　　　　□□　　　知らなきゃ損する！面白法律講座　　　□□

　　　　　　　　　　　　週2回発行（月・木曜日）


2007年11月19日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第381号
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 発行部数： 24,531部（まぐまぐ 17,959部、melma! 6,399部、Yahoo! 173部）
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■　目　次
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　　□　まぐまぐ大賞2007、締切り間近！

　　□　法律クイズ　第55回　【問題】
　　　　「14才の子供が作成した遺言は有効？」
　　　　http://www.hou-nattoku.com/quiz/0097.php

　　□　なっとく！ 法律相談　第371回
　　　　「貸主の会社が倒産し、立退きを求められています」
　　　　http://www.hou-nattoku.com/consult/651.php

　　□　法律クイズ　第55回　【解答】


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★　まぐまぐ大賞2007、締切り間近！
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　「まぐまぐ大賞2007」推薦締切りは明日11月20日（火）18：00まで。
　皆様のご推薦、お待ちしております！

　http://www.mag2.com/events/mag2year/2007/
　
　上記サイトにアクセスの上、
　
　・マガジン名：知らなきゃ損する！面白法律講座
　・マガジンID：0000045899
　・推薦理由
　・ご自身のメールアドレス

　以上の項目を入力し、「推薦する」ボタンをクリックすれば完了です。



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□　パラリーガル養成講座　2007年実施講演会DVD進呈のお知らせ
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■　法律クイズ　第55回　【問題】
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　「14才の子供が作成した遺言は有効？」

　□問題□

　　14歳のAは、「所有するゲーム機を自分が死んだら友人Bに遺贈する」と
　いう内容の遺言を自分で作成しました。この遺言は有効でしょうか。

　1. 有効である
　2. 無効である


　▼　解答は、「なっとく！法律相談」の後にあります。　▼



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■　なっとく！法律相談　第371回
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　「貸主の会社が倒産し、立退きを求められています」
　

　□相談□

　　3年前、店舗用建物を賃借し、リフォーム費用を投入しました。ところが、
　賃貸先の会社が倒産し、「貸している物件は銀行の担保に入っているので、
　立ち退いてもらわなければならない」と言われました。銀行はこの建物を
　競売にかけるようですが、できればこのまま借りていたいと考えています。
　私は立ち退かなければならないのでしょうか？立ち退くことになる場合、
　リフォーム費用を立退料に加味してもらえるでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（50代：女性）


　□回答□

　1．賃借権と抵当権の優劣関係

　　賃貸物件に抵当権が設定されている場合、抵当権者は、高値で競落され
　ることを望むため、当該物件に他人の権利が付着することを嫌います。そ
　れに対し、賃借人は、競売以降も当該物件を継続使用したいと考えるのが
　通常です。そこで、このような利益対立を調整するため、法は『対抗要件』
　〔自己の権利を他人にも主張できるための要件〕という制度を設け、その
　前後によって両者の利益調整を行います（民法605条）。不動産の登記や
　賃借権の登記がこれにあたりますが、建物賃貸借の場合には、賃借権の登
　記がなされていなくても、賃借物件が引渡されているだけで対抗要件を備
　えたものとされます（借地借家法31条1項）。したがって、あなたの場合、
　賃借権の登記を得ていなかったとしても、賃借物件の引渡しを受けた時点
　で賃借権の対抗要件を備えたことになります。
　　では、あなたの賃借権と銀行の抵当権はどちらが優先するのでしょうか？
　どちらの対抗要件が先に備わったのかが問題となりますが、相談文からは
　明らかでないため、場合を分けて検討します。
　

　2．抵当権の登記よりも先にあなたが建物の引渡〔または賃借権の登記〕を
　　 受けていた場合

　　この場合、あなたの賃借権は競落人に対抗できます（借地借家法31条1項）
　そして、競落人は従前の貸主の地位をそのまま承継し、原則として賃貸借
　関係はそのまま更新されます。ただ、競落人が解約を望めば、あなたは相
　応の金銭給付〔立退料〕を受けて立退くこともできます（借地借家法26条
　～28条）。

　3．抵当権の登記後にあなたが建物の引渡〔または賃借権の登記〕を受けた場合

　　競落人の買受けから6ヶ月間は明渡義務が猶予されますが、あなたの賃借
　権は競落人に対抗できません（民法395条）。したがって、競落人から明渡
　を請求された場合、あなたは賃借物件を退去しなければなりません。また、
　競落人は賃貸人としての地位を受け継ぎませんので、敷金の返還等を競落
　人に請求することもできません。ただし、競落人が明渡しを要求しなけれ
　ば、継続使用することは可能です。

4．立退く場合、リフォーム費用を加味した立退料を受け取れるか

　(1) 賃借権が抵当権に対抗できる場合

　　この場合、競落人は賃貸人の地位を承継します。そこで、賃借人（あな
　た）が支出した必要費〔物の保存と管理に必要な費用〕・有益費〔物を改
　良して価値を増加させる費用〕は賃貸人（競落人）が負担することになり
　ますので（608条）、必要費・有益費に含まれる範囲で、あなたはリフォー
　ム代金の償還を競落人に請求できます。ただ、事業用建物の賃貸借契約に
　は原状回復約款が付されているのが普通ですし、また、あなたにとって有
　益であったリフォームが競落人にとっても有益であるとは限りません〔む
　しろ、原状回復費用を支出しなければならないので不利益であると思われ
　ます〕。そのため、雨漏りの修繕費などの必要費については格別、通常の
　事業用建物のリフォームとして考えられるパーティションや絨毯などの設
　置費用などの有益費については価値の増加が認められず、償還請求なしえ
　ないと考えられます。したがって、立退く場合、リフォーム代金のうちの
　必要費相当分を加味した立退料を競落人に要求することはできますが、有
　益費相当額を加味した額を要求するには法律上の根拠がありません。


　(2) 賃借権が抵当権に対抗できない場合

　　この場合、あなたと競落人は占有者と所有者の関係に立つため、あなた
　（占有者）は支出した必要費・有益費についての償還を所有者（競落人）
　に対して請求できます（民法196条）。ただ、事業用建物は他人へ賃貸する
　ことを前提としていますので、あなたにとって有益であったリフォームも、
　一般的に、競落人にとっては不利益にあたります。そのため、(1)の場合と
　同様、必要費については格別、有益費については償還請求しえないと考え
　られます。また、この場合には立退料を要求する法律上の根拠もありませ
　ん。そのため、立退料を受け取ることもできません。したがって、この場
　合にあなたが競落人に請求できるのは必要費のみであって、それ以外は請
　求できないことになります。〔ただ、現実的には費用がなければ立退くこ
　ともできませんので、この点は競落人と協議をする余地があろうかと思わ
　れます〕。 

　　［関連情報］
　　・借家の建て替えに伴う退去！立退き料は請求できるの？
　　　http://www.hou-nattoku.com/consult/16.php



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■　法律クイズ　第55回　【解答】
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　「14才の子供が作成した遺言は有効？」

　□解答□
　
　2. 無効である

　　遺言には、その方式によって、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書
　遺言などがあります（民法967条）。遺言証書が作成されると、原則として
　遺言者が死亡したときに、遺言内容どおりの法律効果が生じることになり
　ます（民法985条）。
　　遺言をするためには、遺言者に遺言をするための能力（遺言能力）が備
　わっていることが必要です（民法963条）。遺言能力がいつから備わるかは、
　本来各個人によって千差万別であるといえます。各個人ごとに遺言能力が
　備わっているかどうかを判断するのは困難であるといえます。
　　そこで、民法961条は、「15歳に達した者は遺言をすることができる」と
　して、遺言能力が備わる時期を画一的に処理しています。
　　Aは、未だ14歳であるため遺言能力を有しません。したがって、Aの作成
　した遺言は無効となります。



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